Heidse Peelweg 40 Ysselsteyn

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor een niet aan het buitengebied gebonden bedrijf zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten dat naar aard en omvang kleinschalig is en passend is binnen de milieucategorie 1 of 2, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – kleinschalige bedrijven'.

Een en ander met bijbehorende voorzieningen waaronder groen, parkeervoorzieningen, in- en uitritten, tuinen, met dien verstande dat ten behoeve van de ter plaatse aanwezige functie moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Algemeen

Op de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden mogen enkel bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:

• a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitsluitend zijn toegestaan binnen het bouwvlak, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, welke binnen het gehele bestemmingsvlak zijn toegestaan;
• b. voor zover op de verbeelding aangeduid, mag de maximale bebouwingsoppervlakte, alsmede de aangegeven goot- en bouwhoogte met ten hoogste 10% worden overschreden, met dien verstande dat het maximale bebouwingsoppervlak niet van toepassing is op de bedrijfswoning(en), aan- en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bedrijfswoning;
• c. één bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' en de daarbij behorende bijgebouwen, waarbij de bijbehorende tuin binnen het bouwvlak dient te zijn gelegen.

4.2.2 Bedrijf

Voor de bouwwerken behorend tot het niet-agrarische bedrijf gelden de volgende eisen:

• a. bedrijfsgebouwen:

  Goothoogte	Max. 5,5 meter
  Bouwhoogte	Max. 10 meter
  Dakhelling	Min. 12°
  Afstand tot de niet naar de weg gekeerde bouwperceelsgrens	Min. 5 meter
  Afstand tussen twee bedrijfsgebouwen	Max. 20 meter
  Afstand tot de bestemming 'Verkeer – Wegverkeer'	Min. 10 meter

• b. bedrijfswoningen:

  Inhoud, inclusief aan/bijgebouwen t.b.v. het wonen	Max. 1.075 m3
  Goothoogte	Max. 4,5 meter
  Dakhelling	Min. 12° en max. 45°
  Afstand tot de niet naar de weg gekeerde bouwperceelsgrens	Min. 5 meter
  Afstand tot de bestemming 'Verkeer – Wegverkeer'	Min. 10 meter

• c. aan- en bijgebouwen bij de bedrijfswoning:

  Goothoogte	Max. 3 meter
  Dakvorm en –helling	Afgestemd op dakvorm en –helling bedrijfswoning
  Afstand tot de niet naar de weg gekeerde bouwperceelsgrens	Min. 5 meter
  Afstand tot de bestemming 'Verkeer – Wegverkeer'	Min. 10 meter

• d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde:

  	Bouwhoogte
  Erf- en terreinafscheidingen, achter de voorgevelrooilijn	Max. 2 meter
  Erf- en terreinafscheidingen, voor de voorgevelrooilijn	Max. 1 meter
  Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde	Max. 3 meter
  Afstand tot de bestemming 'Verkeer – Wegverkeer'	Min. 10 meter
  Oppervlakte ten behoeve van bedrijfswoning, uitgezonderd een onoverdekt zwembad	Max. 30 m2
  Onoverdekt zwembad	Max. 50 m2

• e. ondergeschikte bouwdelen (tussenlid, kleine, lage aanbouwen, dakkapellen etc) zijn wat betreft hoogte en verschijningsvorm uitgezonderd van het gestelde onder artikel 4.2.2. onder a tot en met d;
• f. bij nieuwbouw dienen bedrijfsgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van 3 meter of hoger, op een minimale afstand van 15 meter van de bedrijfswoning en achter de achtergevel van de bedrijfswoning te worden gesitueerd;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is één woning toegestaan met dien verstande dat de daarbij behorende aan- en bijgebouwen en uitbreiding van de woning buiten de gronden met deze aanduiding is toegestaan;
• h. in aanvulling op artikel 4.2.1 onder a en 4.2.2 onder g dienen aan- en bijgebouwen bij bedrijfswoningen met de dichtstbijzijnde gevel binnen een omtrek van 15 m. van de achter- en zijgevels van de woning te worden gebouwd;
• i. vervangende nieuwbouw vindt plaats op de bestaande fundamenten;
• j. binnen de fundering van de woning en/of het bijgebouw bij de woning is het ondergronds bouwen van menstoegankelijke ruimten ter vergroting van het woongenot toegestaan, mits deze ruimte(n) uitsluitend van binnenuit toegankelijk zijn en geen ruimtelijke uitstraling hebben.

4.3 Nadere eisen

• a. Burgemeester en wethouders stellen nadere eisen ten aanzien van:
  • 1. de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing;
  • 2. de aard, bouwhoogte en de situering van erfafscheidingen;
  • 3. voorzieningen ter voorkoming van hemelwaterproblematiek in verband met de nieuwe bebouwing.

Een en ander op basis van een landschappelijke inpassingsplan (en/of stedenbouwkundig ontwerp) gericht op verbetering van de omgevingskwaliteit.

• b. De onder a genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld:
  • 1. indien dit noodzakelijk is voor een verantwoorde stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke inpassing en
  • 2. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de omliggende waarden en
  • 3. ter verbetering van de gebiedskwaliteit.

4.4 Afwijken van de bouwregels

Een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

• a. artikel 4.2.1 onder c en toestaan dat een bedrijfswoning wordt opgericht buiten het aanduidingsvlak 'bedrijfswoning' onder de volgende voorwaarden:
  • 1. dit vanuit het verkeersbelang dan wel een aanvaardbaar woonmilieu noodzakelijk is;
  • 2. de afstand buiten het aanduidingsvlak 'bedrijfswoning' niet meer bedraagt dan noodzakelijk is in verband met het verkeersbelang dan wel het woonmilieu;dit vanuit
  • 3. verkeerkundig, stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch oogpunt toelaatbaar is;
  • 4. natuurlijke, cultuur-historische, visueel-landschappelijke, abiotische en archeologische waarden mogen niet worden aangetast;
  • 5. het toevoegen van een extra woning is niet toegestaan.
• b. artikel 4.2.2 onder a, b en c van de planregels en het bouwen binnen de minimale afstand van gebouwen tot de bouwperceelsgrens toestaan, onder de voorwaarden dat:
  • 1. het bouwen, in verband met een doelmatige bedrijfsvoering dan wel vanwege andere bedrijfsomstandigheden ter plaatse noodzakelijk is voor de uitbreiding van het bedrijf;
  • 2. de ontwikkeling moet zijn gericht op verbetering van de omgevingskwaliteit. Hiertoe moet een landschappelijk inpassingsplan worden overgelegd waaruit blijkt dat de nieuwe bebouwing wordt ingepast;
  • 3. met het oog op de hemelwaterproblematiek dienen voorzieningen te worden getroffen voor de afkoppeling van hemelwater;
  • 4. de natuurlijke, cultuurhistorische, visueel-landschappelijke, abiotische en archeologische waarden niet onevenredig mogen worden aangetast;
  • 5. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 6. aangetoond wordt dat de plaatsing vanuit het oogpunt van (brand)veiligheid aanvaardbaar is;
  • 7. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig worden beperkt;
  • 8. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de waterhuishoudkundige situatie;
• c. artikel 4.2.2 onder b en een grotere inhoudsmaat toestaan voor woning inclusief bijgebouwen indien bestaande (bij)gebouwen worden gesloopt, onder de volgende voorwaarden:
  • 1. gesloopt wordt binnen onderhavig plangebied;
  • 2. er is sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 3. alleen de te slopen gebouwen die op die locatie niet vallen binnen het daar, op grond van de bouwregels, toegestane maximale bebouwingsvolume, worden in de berekening meegenomen;
  • 4. de te slopen gebouwen dienen legaal aanwezig te zijn op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en mogen niet onder een andere regeling of verzoek vallen;
  • 5. aan de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt de voorwaarde verbonden dat pas met de bouw gestart mag worden als sloop heeft plaatsgevonden;
  • 6. alle aan de gebouwen of onderdeel hiervan uitmakende bouwwerken en bouwdelen, zoals aanbouwen, overkappingen, bijbehorende ondergrondse (kelder-)ruimten, fysieke erfafscheidingen, voederplaten en andere erfverhardingen dienen gesloopt te worden;
  • 7. alleen bovengrondse gebouwen worden meegerekend bij het te bepalen sloopvolume;
  • 8. het percentage van het gesloopte volume dat mag worden teruggebouwd als nieuw bijgebouw en/ of als uitbreiding van de bestaande woning is bepaald in de onderstaande tabel:

Aantal m3 gebouwen dat gesloopt wordt (sloopvolume)	Maximaal binnen bouwvlak terug te bouwen aantal m3 (bebouwingsvolume)
Tot 250 m3	Tot 250 m3 mag 100% worden teruggebouwd
Van 250 tot 1.000 m3	70% van het gedeelte dat meer is dan 250 m3 + 250 m3
Van 1.000 tot 4.000 m3	50% van het gedeelte dat meer is dan 1.000 m3 + 775 m3
Meer dan 4.000 m3	20% van het gedeelte dat meer is dan 4.000 m3 + 2.275 m3

• 1. bij de berekening wordt begonnen met het vullen van het getal in de eerste rij van bovenstaande tabel, waarna op dezelfde manier de volgende rijen gevolgd wordt;
• d. artikel 4.2.1 onder b van de planregels en uitbreiding van een bedrijf met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijfkleinschalige bedrijven' toe te staan, waarbij de hoogte (in kubieke meters) of de bebouwingsoppervlakte (in kubieke meters) wordt aangepast, indien bestaande (bij)gebouwen worden gesloopt, onder de voorwaarden dat:
  • 1. de uitbreiding voor bedrijven met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf- kleinschalige bedrijven' bedraagt maximaal 25% van de bestaande inhoud;
  • 2. het volume dat wordt uitgebreid ten behoeve van bedrijven met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf- kleinschalige bedrijven' bedraagt niet meer dan de helft van het totale gesloopte volume;
  • 3. gesloopt wordt binnen onderhavig plangebied;
  • 4. alleen de te slopen gebouwen die op die locatie niet vallen binnen het daar, op grond van de bouwregels, toegestane maximale bebouwingsvolume, worden in de berekening meegenomen;
  • 5. er is sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 6. de te slopen gebouwen dienen legaal aanwezig te zijn op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en mogen niet onder een andere regeling of verzoek vallen;
  • 7. de te slopen gebouwen dienen door middel van een eerder daarvoor afgegeven omgevingsvergunning voor het bouwen te zijn vergund dan wel te vallen onder het overgangsrecht;
  • 8. aan de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt de voorwaarde verbonden dat pas met de bouw gestart mag worden als sloop heeft plaatsgevonden;
  • 9. alle aan de gebouwen of onderdeel hiervan uitmakende bouwwerken en bouwdelen, zoals aanbouwen, overkappingen, bijbehorende ondergrondse (kelder-)ruimten, fysieke erfafscheidingen, voederplaten en andere erfverhardingen dienen gesloopt te worden;
  • 10. alleen bovengrondse gebouwen worden meegerekend bij het te bepalen sloopvolume;
• e. artikel 4.2.2 onder b en een goothoogte van maximaal 6 m toestaan, met dien verstande dat sprake is van een goede ruimtelijke inpassing zoals bedoeld is in het beeldkwaliteitsplan en het Ruimtelijk Kwaliteitskader;
• f. artikel 4.2.2 onder b en toestaan dat indien de bedrijfswoning is gelegen in een hoofdgebouw dat groter is dan 1075 m³, het gehele hoofdgebouw inpandig mag worden verbouwd tot woning, onder de voorwaarden dat:
  • 1. het (agrarische en) stedenbouwkundige karakter niet wezenlijk worden aangetast;
  • 2. de bestaande bebouwingsoppervlakte niet wordt vergroot;
  • 3. verbouw in combinatie met herbouw van (een deel van) het hoofdgebouw niet is toegestaan;
  • 4. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 5. het aantal woningen gelijk blijft, woningsplitsing is niet toegestaan;
• g. artikel 4.2.2 onder f van de planregels en toestaan dat bedrijfsgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bedrijfsvoering op een afstand minder dan 15 meter van de bedrijfswoning en achter de achtergevel worden gebouwd, onder de voorwaarde dat de noodzaak tot een kortere afstand kan worden aangetoond;
• h. artikel 4.2.2 onder h van de planregels en toestaan dat bijgebouwen op een grotere afstand dan 15 m van de woning worden gebouwd, onder de voorwaarde dat de landschappelijke en agrarische waarden ter plaatse niet worden aangetast;
• i. artikel 4.1 van de planregels en logiesgelegenheid voor maximaal 20 tijdelijke werknemers toestaan, met dien verstande dat:
  • 1. de oprichting van een tijdelijke (maximaal 5 jaar) logiesgelegenheid (woonunit) is toegestaan mits aangetoond is dat gebruik van bestaande bebouwing voor een logieseenheid niet mogelijk is en wordt alleen toegestaan ter overbrugging naar structurele huisvesting;
  • 2. de leefruimte per logiesgelegenheid minimaal 10 m2 per medewerker bedraagt;
  • 3. de nevenactiviteiten qua aard en omvang passen in de omgeving;
  • 4. de activiteiten infrastructureel goed inpasbaar zijn en niet tot onevenredige verkeersoverlast leiden;
  • 5. ondersteunende voorzieningen (zoals toiletten en wasvoorzieningen) binnen het logiesgebouw dienen te zijn gelegen met minimaal 1 toilet en douche per 6 personen;
  • 6. bij beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering voor zover gelegen buiten de aanduiding 'overig - agrarisch gemengd' ook het gebruik van gronden en opstallen voor niet-agrarische activiteiten worden gestaakt;
  • 7. de natuurlijke, cultuurhistorische, visueel-landschappelijke, abiotische en archeologische waarden niet onevenredig mogen worden aangetast;
  • 8. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 9. er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

4.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik

van de gronden en opstallen voor:

• a. het gebruik van opstallen voor permanente of tijdelijke huisvesting, uitgezonderd huisvesting binnen bedrijfswoningen;
• b. het gebruik ten behoeve van horecadoeleinden, behoudens verband houdend met het binnen de bestemming op de grond gerichte gebruik van gronden en opstallen;
• c. het gebruiken van gronden voor buitenopslag;
• d. het gebruik voor mantelzorg;
• e. het gebruik van de woning voor huisvesting van tijdelijke werknemers;
• f. aan-huis-gebonden-bedrijf;
• g. inrichtingen vallend onder de categorieën genoemd in artikel 2.1, derde lid van het Besluit omgevingsrecht;
• h. bevi-inrichtingen.

4.6 Afwijken van de gebruiksregels

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

• a. artikel 4.1 onder e van de planregels en activiteiten toestaan met een andere bedrijfsmatige aard, onder de voorwaarden dat:
  • 1. sprake is van een gelijke of verminderde milieukundige en ruimtelijke impact;
  • 2. de omzetting is slechts toegestaan naar een bedrijf als opgenomen in Staat van bedrijfsactiviteiten;
• b. artikel 4.5 onder c en buitenopslag tot 2,5 meter hoog toestaan, uitsluitend binnen het bouwvlak, met dien verstande dat de ontwikkeling moet zijn gericht op verbetering van de omgevingskwaliteit. Hiertoe moet een landschappelijk inpassingsplan worden overgelegd waaruit blijkt dat de opslag wordt ingepast;
• c. artikel 4.5 onder d van de planregels en toestaan dat de bedrijfswoning, aan- of bijgebouw gebruikt worden ten behoeve van mantelzorg onder de voorwaarden dat:
  • 1. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 2. sprake is van een medische indicatie door een van gemeentewege erkende instelling;
  • 3. het ten behoeve van de mantelzorg ingerichte vloeroppervlak maximaal 70 m² bedraagt;
  • 4. er geen tweede woning(eenheid) mag ontstaan;
  • 5. burgemeester en wethouders trekken de omgevingsvergunning in, indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is;
• d. artikel 4.1 onder b van de planregels en toestaan dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – kleinschalige bedrijven' een bedrijf in de milieucategorie 3.1 wordt uitgeoefend onder de voorwaarden dat:
  • 1. het bedrijf qua aard en omvang vergelijkbaar is met een bedrijf in de milieucategorie 1 of 2;
  • 2. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 3. sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
• e. artikel 4.1 onder i en 4.5 onder f van de planregels en een grotere omvang van aan-huis-gebonden-beroep respectievelijk een aan-huis-gebonden-bedrijf toestaan, onder de volgende voorwaarden:
  • 1. de omvang van de activiteit bedraagt maximaal 70 m2;
  • 2. de primaire woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate wordt gehandhaafd;
  • 3. detailhandel vindt slechts plaats voor zover deze beperkt blijft tot verkoop in direct verband met het aan-huis-gebonden-beroep en/ of het aan-huisgebonden-bedrijf;
  • 4. de activiteit geen zodanige verkeersaantrekkende werking heeft dat als gevolg daarvan extra verkeersmaatregelen – waaronder parkeervoorzieningen – noodzakelijk zijn.
  • 5. de activiteit mag uitsluitend in het hoofdgebouw en/ of aanbouw plaatsvinden;
• f. artikel 4.5 onder e van de planregels en toestaan dat bestaande bebouwing wordt gebruikt voor logiesgelegenheid voor maximaal 20 tijdelijke werknemers, onder de voorwaarden dat:
  • 1. de niet-agrarische functie ondergeschikt blijft aan het bestaande gebruik van het bouwperceel en wordt ingepast in het bestaande bouwvolume;
  • 2. de leefruimte per logiesgelegenheid minimaal 10 m2 per medewerker bedraagt.
  • 3. de nevenactiviteiten qua aard en omvang passen in de omgeving;
  • 4. de activiteiten infrastructureel goed inpasbaar zijn en niet tot onevenredige verkeersoverlast leiden;
  • 5. ondersteunende voorzieningen (zoals toiletten en wasvoorzieningen) binnen het logiesgebouw dienen te zijn gelegen met minimaal 1 toilet en douche per 6 personen;
  • 6. bij beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering voor zover gelegen buiten de aanduiding 'overig - agrarisch gemengd' ook het gebruik van gronden en opstallen voor niet-agrarische activiteiten worden gestaakt;
  • 7. de natuurlijke, cultuurhistorische, visueel-landschappelijke, abiotische en archeologische waarden niet onevenredig mogen worden aangetast;
  • 8. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • 9. er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.