Bedrijventerrein Agrobaan fase 3 Ysselsteyn

5.1 Inrichtingsvisie

Ook voor fase 3 is een inrichtingsvisie opsteld die onderstaand is weergegeven. Voor de volledigheid is echter in bijlage 1 het gehele inrichtingsplan opgenomen.

Afbeelding: Inrichtingsschets

De inrichtingsvisie borduurt voort op de inrichtingsvisie die voor fase 1 en 2 van het bedrijventerrein Agrobaan is opgesteld. Met de gestelde inrichtingseisen is op de volgende wijze rekening gehouden:

• 1. Het bedrijventerrein wordt in hoofdzaak ontsloten door de op de verbeelding voor Verkeer aangewezen gronden. De ontsluiting van fase 3 sluit aan op de bestaande wegenstructuur die voor fase 1 en 2 reeds is aangelegd. In deze structuur vormt de Agrobaan de belangrijkste bedrijfstoegangsweg. De Agrobaan die verlengd zal worden binnen het plangebied van fase 3 zorgt ook binnen dit gebied voor de toegang naar de individuele bedrijfskavels. De Agrobaan sluit aan op de Jan Poelsweg (Noord-Zuid route, Middenpeelweg, N277) die via een rotonde uitkomt op de Deurneseweg (Oost-West N 270).
• 2. Voor de bereikbaarheid van het bedrijventerrein bij calamiteiten dient het terrein van meer dan één zijde toegankelijk te zijn voor hulp- en nooddiensten. Hieraan wordt voldaan door aan te sluiten op de bestaande calamiteiten ontsluiting die er nu is voor KPN. Deze onsluiting loopt via de zuidzijde van het plangebied via het aanwezige sportpark die uitsluitend voor nood- en hulpdiensten toegankelijk is. Deze ontsluiting is aangelegd als een semi-verharde weg, waar uitsluitend de hulp- en nooddiensten zijn toegestaan. Deze semi-verharde weg heeft een groene uitstraling en is gerealiseerd in de vorm van open beton blokken waar het groen doorheen kan groeien. Dat het hier uitsluitend gaat om de ontsluiting ten behoeve van calamiteiten is verzekerd door plaatsing van paaltjes c.q. wegversperringen, welke een gewone doorgang voor (vracht-) auto's onmogelijk maken. Op deze wijze zal het plangebied in het geval van een ongeval of calamiteit vanaf 2 richtingen voldoende bereikbaar zijn voor hulpverleners.
• 3. Het terrein dient landschappelijk inpasbaar te zijn. Door een inrichting met waterpartijen, boom- en struikbeplanting dient een goede overgang naar de wegen en het daaraan grenzende landelijk gebied te worden geschapen. Hieraan wordt voldaan door de aanleg van groenstroken, die de bestemming 'Groen' hebben verkregen. Ook zijn binnen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Bedrijf', groenvoorzieningen in de bestemmingsomschrijving opgenomen.
• 4. Zorg is vereist voor een goede landschappelijke afscherming. Om hieraan te voldoen zullen aan de noordzijde groenvoorzieningen worden aangelegd. Aan de zuidzijde is er en een houtwal en een buffer in de vorm van het sportpark tussen de woonbebouwing het Bedrijventerrein Agrobaan Ysselsteyn.
• 5. Gestreefd wordt naar een beperking van de afvoer van regenwater uit het plangebied, door het bevorderen van infiltratie binnen het gebied en door de opvang en vertraagde afvoer van oppervlaktewater. Hiervoor dienen de waterbergingen die deel uitmaken van het plangebied, die de aanduiding 'waterberging' binnen de bestemming 'Groen' hebben gekregen.
• 6. De kaveloppervlakte mag niet meer bedragen dan 5000 m² per bedrijf. Dit is geregeld in de regels waarin is opgenomen dat een bouwperceel niet groter mag zijn dan 5000 m² .
• 7. Het maximale toegestane bebouwingspercentage voor een bouwperceel heeft mede tot doel de vorm waarin ieder bedrijf zich als afzonderlijk element presenteert positief te beïnvloeden; Hiervoor is in plaats van bebouwingspercentage een minimale afstand tot de wederzijdse perceelsgrenzen (van 5 m) opgenomen, die de presentatie van bedrijven als afzonderlijke eenheden zal garanderen.
• 8. Per bedrijf mogen bij een bouwperceelsbreedte van meer dan 50 m ten hoogste 2 uitwegen op dezelfde weg worden gemaakt en bij een bouwperceelsbreedte van minder dan 50 m slechts 1 uitweg. Dit zal nader in de bouwvergunningsfase uitgewekt dienen te worden doordat het te specifiek is voor dit bestemmingsplan.
• 9. Vestiging van bedrijfswoningen is niet toegestaan. Dit wordt uitgesloten door middel van opname in de regeling specifieke gebruiksregels in de regels.
• 10. Het uitoefenen van detailhandel is in principe niet toegestaan. Uitzonderingen hierop zijn:
  • a. Bestaande detailhandel, welke uitsluitend wordt toegestaan ter plaatse van een specifieke aanduiding op de verbeelding.
  • b. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte en gerelateerde detailhandel. Dit is in de regels opgenomen.

Deze voorwaarden zullen in de bouwvergunningsfase verder uitgewerkt dienen te worden doordat ze te specifiek zijn om in het bestemmingsplan te regelen.

• 11. Voor de overgang naar het omringende landschap is het gewenst om, in aanvulling op bestaande beplanting in de omgeving beplatingsstroken aan te brengen. Zoals onder punt 4 aangegeven is hiermee rekening gehouden.
• 12. Ieder bedrijf zal op eigen terrein in de parkeerbehoefte moeten voorzien overeenkomstig het vigerend beleid. Bij invulling van de parkeervoorzieningen zal getoetst moeten worden aan de geldende gemeentelijke parkeernormen, waarbij aangesloten wordt op de kencijfers zoals opgenomen in het handboek van CROW. Dat het parkeren ook op eigen terrein plaatsvindt, wordt verzekerd door opname van specifieke gebruiksregel in de regels nl. de zinsnede 'parkeren is uitsluitend op eigen terrein toegestaan'.
• 13. Aan de plaatsing van bebouwing op de bedrijfskavels kunnen beperkingen opgelegd worden in verband met het uit het oogpunt van verkeersveiligheid gewenste uitzicht op uitritten, straathoeken en bochten. Dergelijke beperkingen in verband met verkeersveiligheid zijn daar waar mogelijk in bestemmingsplan geregeld (zie ook 4.7 externe veiligheid). Zo dient volgens advies van brandweer onder andere een bochtstraal van minimaal 10 m aangehouden te worden; de doorrijbreedte van wegen dient minimaal 3,5 m te bedragen. Overige beperkingen en eisen zullen in bouwvergunning geregeld/vertaald moeten worden.
• 14. Het leidingtracé mag niet op particulier terrein danwel onder de weg worden geprojecteerd.