Bedrijventerrein Agrobaan Ysselsteyn

5.1 Inrichtingsvisie

Inrichtingseisen van het bedrijventerrein volgens vigerend plan Agrarisch Bedrijventerrein Ysselsteyn.

In het vigerende bestemmingsplan wordt de gewenste ontwikkeling op het bedrijventerrein beschreven in de 'beschrijving in hoofdlijnen'. Hieronder wordt deze beschrijving puntsgewijs samengevat. Vervolgens wordt per inrichtingseis de vertaling naar het huidige plan weergegeven.

• 1. Het bedrijventerrein wordt in hoofdzaak ontsloten door de op de verbeelding voor Verkeer aangewezen gronden. Aanvullend dienen wegen voor de ontsluiting van het bedrijventerrein aangelegd te worden. Hieraan wordt voldaan door de reeds aangelegde ontsluitingsweg "Agrobaan" die in het plan de bestemming 'Verkeer' heeft gekregen.
• 2. Voor de bereikbaarheid van het bedrijventerrein bij calamiteiten dient het terrein van meer dan één zijde toegankelijk te zijn voor hulp- en nooddiensten. Hieraan is voldaan door de aanleg van een ontsluiting die uitsluitend voor nood- en hulpdiensten toegankelijk is. Deze heeft de bestemming 'Verkeer' gekregen.
• 3. Het terrein dient landschappelijk inpasbaar te zijn, in het bijzonder aan de zijde van de Deurneseweg en Jan Poelsweg. Door een inrichting met waterpartijen, boom- en struikbeplanting dient een goede overgang naar de wegen en het daaraan grenzende landelijk gebied te worden geschapen. Hieraan wordt voldaan door de aanleg van een watersloot (reeds gerealiseerd) met de bestemming 'Water' in het bestemmingsplan. Verder zijn er groenstroken aangelegd, die de bestemming 'Groen' hebben verkregen. Ook zijn binnen de bestemmingen 'Verkeer', 'Bedrijf' en 'Water', groenvoorzieningen in de bestemmingsomschrijving opgenomen.
• 4. Zorg is vereist voor een goede landschappelijke afscherming aan de zuidzijde, gezien vanaf de woonbebouwing van het dorp Ysselsteyn, en aan de oostzijde, voorzover zichtbaar vanuit het buitengebied. Om hieraan te voldoen zijn groenvoorzieningen aangelegd. In de oostzijde is beplanting geplaatst echter buiten de doorijstrook uitsluitend bestemd voor calamiteiten. In de zuidzijde is een groene geluidswal reeds opgericht.
• 5. Gestreefd wordt naar een beperking van de afvoer van regenwater uit het plangebied, door het bevorderen van infiltratie binnen het gebied en door de opvang en vertraagde afvoer van oppervlaktewater. Hiervoor dient de aangelegde watersloot die de bestemming 'Water' heeft.
• 6. De kaveloppervlakte mag niet meer bedragen dan 5000 m² per bedrijf. Hieraan is voldaan voor de reeds uitgegeven kavels met uitzondering van (de door gemeente toegestane bouw-)ontwikkeling op kavel nummer 1357, waar op dit moment een bedrijfspand van ongeveer 6000 m² wordt gerealiseerd op basis van een bouwvergunning onder het vigerend bestemmingsplan. De nog uit te geven kavels mogen het maximum oppervlakte niet overschrijden doordat in de regels is opgenomen dat een bouwperceel niet groter mag zijn dan 5000 m² .
• 7. Aan de zijde van de Deurnseweg en de Jan Poelsweg dient het terrein een representatief front te hebben. Hierin geldt het volgende:
  • a. Bij de naar de Deurneseweg en Jan Poelsweg gekeerde voorgevel van de bebouwing wordt er naar gestreefd om deze herkenbaar te laten zijn als behorende tot het meer representatieve deel van de bedrijfsgebouwen; .
  • b. De inrichting van het onbebouwde voorterrein van een bedrijf zal bij voorkeur bestaan groenaankleding en parkeergelegenheid, daarbij wordt gestreefd naar samenhang met het landschappelijke karakter;

Deze voorwaarden zullen in de bouwvergunningsfase verder uitgewerkt dienen te worden doordat ze te specifiek zijn om in het bestemmingsplan te regelen.

• 8. Het maximale toegestane bebouwingspercentage voor een bouwperceel heeft mede tot doel de vorm waarin ieder bedrijf zich als afzonderlijk element presenteert positief te beïnvloeden; Hiervoor is in plaats van bebouwingspercentage een minimale afstand tot de wederzijdse perceelsgrenzen (van 5 m) opgenomen, die de presentatie van bedrijven als afzonderlijke eenheden zal garanderen.
• 9. Per bedrijf mogen bij een bouwperceelsbreedte van meer dan 50 m ten hoogste 2 uitwegen op dezelfde weg worden gemaakt en bij een bouwperceelsbreedte van minder dan 50 m slechts 1 uitweg. dit zal nader in de bouwvergunningsfase uitgewekt dienen te worden doordat het te specifiek is voor dit bestemmingsplan.
• 10. Voor de overgang naar het omringende landschap is het gewenst om, in aanvulling op bestaande beplanting in de omgeving, beplatingsstroken aan te brengen aan de oostzijde en (ten dele) aan de zuidzijde van het bedrijventerrein. Is aan voldaan zie punt 4.
• 11. Ieder bedrijf zal op eigen terrein in de parkeerbehoefte moeten voorzien overeenkomstig het vigerend beleid. Dit ordt verzekerd door opname van specifieke gebruiksregel in de regels die stelt dat het niet voorzien in voldoende eigen parkeervoorzieningen, als gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt aangemerkt.
• 12. Aan de plaatsing van bebouwing op de bedrijfskavels kunnen beperkingen opgelegd worden in verband met het uit het oogpunt van verkeersveiligheid gewenste uitzicht op uitritten, straathoeken en bochten. In de planregels is een regeling nadere eisen opgenomen die afwijkingen toestaan van het voorkomen van nadelige gevolgen in geval o.a. verkeersveiligheid. Verdere invulling kan tevens gegeven worden in de bouwvergunningsfase.
• 13. Vestiging van bedrijfswoningen is niet toegestaan. Dit wordt uitgesloten door middel van opname in de regeling specifieke gebruiksregels in de regels.
• 14. Het uitoefenen van detailhandel is in principe niet toegestaan. Uitzonderingen hierop zijn:
  • a. Bestaande detailhandel, welke uitsluitend wordt toegestaan ter plaatse van een specifieke aanduiding op de verbeelding.
  • b. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte en gerelateerde detailhandel. Dit is in de regels opgenomen.

Vertaling inrichtingseisen in huidig bedrijventerrein.

Met het voornemen tot bestemmingsplanwijziging is reeds in 2007 begonnen om bovenstaande inrichtingseisen te realiseren. Gesteld kan worden dat aan (bijna) alle eisen zoals hierboven beschreven voldaan is, met dien verstande dat de ontwikkeling alleen fase 1 omvatte (zie 1.1 ). De huidige situatie op het bedrijventerrein die voldoet aan de hierboven opgesomde inrichtingseisen, heeft als uitgangspunt gefungeerd voor het ontwerpen van een stedenbouwkundige inrichtingsschets, welke hieronder is toegevoegd (zie ook Bijlage 10 voor gehele inrichtingsplan).

Afbeelding: Inrichtingsschets

Volledigheidshalve volgt hieronder een opsomming van specifieke invullingen van c.q nadere toelichting op de inrichtingseisen zoals hierboven opgesomd:

• Ad. 2. Ontsluiting voor uitsluitend hulp- en nooddiensten is gerealiseerd aan de noord-oost zijde van het plangebied. Daaraan grenzend is een semi-verharde weg aangelegd, waar eveneens uitsluitend de hulp- en nooddiensten zijn toegestaan. Deze semi-verharde weg heeft een groene uitstraling en is in eigendom overgedragen aan de gemeente Venray.
• Ad. 3. De gemeente wil hier een onderscheid maken ten behoeve van de Deurneseweg (Provinciale weg) door toevoeging van volgende eisen:
  • 1. de voorzijde van bedrijven moet naar de weg gekeerd zijn;
  • 2. er moet een waterpartij tussen liggen;
  • 3. naar het buitengebied en dorp gekeerd moet een groenstrook worden ingericht als landschappelijke buffer.

Geconstateerd mag worden dat aan alle eisen is voldaan met dien verstande dat de aangelegde beplanting nog moet groeien wil er sprake zijn van substantiële landschappelijke buffer.

• Ad. 4. Aan de oostzijde is een landschappelijke afscherming gerealiseerd door een houtwal langs de calamiteitenontsluiting voor de nood- en hulpdiensten, voor zover dit niet aan de beoogde fase 3 grenst. In de zuidzijde is er en een houtwal en een buffer in de vorm van het sportpark tussen de woonbebouwing het Bedrijventerrein Agrobaan Ysselsteyn.
• Ad. 6. Uitzondering vormt (de door gemeente toegestane bouw-)ontwikkeling op kavel nummer 1357, waar op dit moment een bedrijfspand van ongeveer 6000 m² wordt gerealiseerd op basis van een bouwvergunning onder het vigerend bestemmingsplan.
• Ad. 11. Uitgangspunt van de gemeente is dat parkeren op openbare weg niet wordt toegestaan. De openbare wegen (Deurneseweg en Jan Poelsweg) vallen buiten het plangebied, zodat in de planregels een dergelijk verbod niet kan worden opgenomen. Resteert de opname in de planregel van de zinsnede 'parkeren is uitsluitend op eigen terrein toegestaan' als middel tegen parkeren op openbare wegen.
• Ad. 12. Dergelijke beperkingen in verband met verkeersveiligheid zijn daar waar mogelijk in bestemmingsplan geregeld (zie ook 4.7 externe veiligheid). Zo dient volgens advies van brandweer onder andere een bochtstraal van minimaal 10 m aangehouden te worden; de doorrijbreedte van wegen dient minimaal 3,5 m te bedragen. Overige beperkingen en eisen zullen in bouwvergunning geregeld/vertaald moeten worden.

(Aanvullende) inrichtingseisen ontwerp bestemmingsplan

Onderstaande thema's (m.b.t. verkeer, parkeren en groen) worden hieronder nader toegelicht, omdat deze thema's in het vigerende bestemmingsplan (beschrijving in hoofdlijnen) onvoldoende belicht zijn. Hieronder volgt een korte omschrijving per thema met eventuele toelichting waarin de huidige situatie uiteengezet wordt.

Verkeer

• Het bedrijventerrein Agrobaan Ysselsteyn wordt middels de bedrijfstoegangsweg 'Agrobaan' ontsloten, die aansluit op de Jan Poelsweg (Noord-Zuid route, Middenpeelweg, N277) die via een rotonde uitkomt op de Deurneseweg (Oost-West N 270).
• Binnen het plangebied vormt de Agrobaan de belangrijkste bedrijfstoegangsweg. De Agrobaan loopt half rond het plangebied van noord- west tot zuid-west. De Agrobaan geeft binnen het plangebied toegang naar de erven van de individuele bedrijven. De situering van de ontsluiting vanaf de Agrobaan op de Jan Poelsweg, ligt op ongeveer 200 meter afstand van de Deurneseweg. De Agrobaan loopt in het westen, zowel aan de noordzijde van het plangebied als in het zuiden door tot aan de grens van het plangebied.
• Aan de oostzijde van het plangebied is een calamiteitenontsluiting gerealiseerd (uitsluitend voor hulp- en nooddiensten) met een groene uitstraling. Op deze wijze zal het plangebied in het geval van een ongeval of calamiteit vanaf 2 richtingen voldoende bereikbaar zijn voor hulpverleners.

Toelichting bij derde punt:

Calamiteitenontsluiting is gerealiseerd door middel van de aanleg van een semiverharde weg in de vorm van open beton blokken waar het groen doorheen kan groeien.

Dat het hier uitsluitend gaat om de ontsluiting ten behoeve van calamiteiten is verzekerd door plaatsing van paaltjes c.q. wegversperringen, welke een gewone doorgang voor (vracht-) auto's onmogelijk maakt.

Parkeren

• Het parkeren binnen het bedrijventerrein zal plaatsvinden op eigen terrein. Bij invulling van de parkeervoorzieningen zal getoetst moeten worden aan de geldende gemeentelijke parkeernormen, waarbij aangesloten wordt op de kencijfers zoals opgenomen in het handboek van CROW.

Toelichting:

In het stedenbouwkundige ontwerpschets 2010 (zie ook bijlage 10) is aandacht besteed aan parkeermogelijkheden, dit om te voorkomen dat parkeerproblemen optreden, omdat parkeren op de openbare weg uitdrukkelijk uitgesloten is (door middel van opname in de planregels van zowel een verbod als opname dat parkeren uitsluitend op eigen terrein mag plaatsvinden). In de specifieke bouwvergunningen is/zal per bouwperceel nader invulling gegeven (moeten) worden aan dit onderwerp.

Groen

• De landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein is van belang in verband met de uitstraling van het terrein in de richting van het omringende landschap.
• Aan de oost- en zuidzijde grenst het terrein aan agrarisch gebied en aan sportterreinen. Het landschap wordt hier gekenmerkt door de aanwezigheid van beplantingscoulissen, die gedeeltelijk het zicht op het terrein wegnemen. Voor die gedeelten waar geen of onvoldoende afscherming aanwezig is, dient extra afscherming door beplanting te worden aangebracht.
• Aan de westzijde van het plangebied is de landschappelijke uitstraling in de richting van de Deurneseweg en de Jan Poelsweg aangepast aan het representatieve karakter van deze zijde.
• Het representatieve front van de bedrijven dient zichtbaar te blijven, wat met zich brengt dat de beplanting transparant dient te zijn. Er is gekozen voor de aanleg van de waterberging (waterloop) aan deze zijde in combinatie met een berm en solitaire bomen.

Toelichting:

Bovengenoemde voorzieningen met betrekking tot het groen zijn reeds alle uitgevoerd. Eveneens is de waterloop aangelegd met in combinatie van een berm en een rij solitaire bomen.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het bedrijventerrein reeds vanaf 2007 in ontwikkeling is gebracht en dat daarbij de voorwaarden en eisen uit het vigerend bestemmingsplan hebben gediend als uitgangspunt. De huidige situatie/ realisatie van het bedrijventerrein laat zien dat aan alle voorwaarden voldaan is.